速戰(zhàn)速?zèng)Q，是廣州今年第四批次集中供地的寫(xiě)照。

　　12月15日，廣州第四輪集中供地僅用了約半小時(shí)就確認(rèn)所有地塊的成交結(jié)果，最終，上架的6宗地塊以5宗成交、1宗流拍結(jié)束，攬金191.2億元。

　　廣州本輪集中供地的拿地主體，仍然以本地的央企國(guó)企為主。其中，保利拿下了天河中鐵物流園地塊，中建國(guó)際則摘得白云安置房地塊，其余三宗則分別由廣州本地國(guó)企越秀攬得兩宗，知識(shí)城投資聯(lián)合體摘下一宗。

　　四輪集中供地之后，廣州總共攬金約1220億元，與去年相比仍有相當(dāng)差距。

　　在房企審慎的投資策略之下，廣州土地市場(chǎng)持續(xù)保持低位運(yùn)轉(zhuǎn)。樓市成交面上，雖然近期利好頻傳，廣州成交量也有一定回暖，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為，目前市場(chǎng)仍在筑底，尚在緩慢恢復(fù)過(guò)程中，積極的變化仍要過(guò)一段時(shí)間才會(huì)顯現(xiàn)。

　　廣州本輪集中供地僅有一宗溢價(jià)成交，是位于天河區(qū)的中鐵物流園地塊，最終歸屬于保利。這宗地塊的成交價(jià)是95.81億元，溢價(jià)率0.2%，成交樓面價(jià)45915元/平方米，這一樓面價(jià)也刷新了廣州樓面價(jià)TOP8。

　　除了由保利拿下的這宗地塊外，另有一宗備受關(guān)注的地塊是白云安置房地塊，其由中建國(guó)際摘得。

　　這宗地塊的特殊之處在于，它是一宗純安置房回購(gòu)地塊，其建成后的安置房將由白云區(qū)政府指定單位回購(gòu)用于拆遷安置。

　　由于銷售確定性強(qiáng)，房企本質(zhì)上是類代建角色，這宗地塊意外成為當(dāng)天競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊，共有三家房企參與。其競(jìng)拍規(guī)則也相對(duì)特殊，通過(guò)設(shè)定總價(jià)，再由17900元/平方米的起始回購(gòu)價(jià)進(jìn)行降價(jià)競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)9輪報(bào)價(jià)，中建國(guó)際以17100元/平方米的回購(gòu)價(jià)摘得，成交總價(jià)為16.35億元。

　　中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析認(rèn)為，這宗地受到房企青睞的原因在于，在市場(chǎng)充滿不確定性的當(dāng)下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、低收益的地塊。

　　保利、中建均為央企陣營(yíng)。除了這兩家央企，其他三宗地塊則由越秀以底價(jià)拿下番禺跟海珠兩宗地塊；黃埔區(qū)屬國(guó)企知識(shí)城投資則聯(lián)合民企方圓拿下黃埔區(qū)一宗地塊，成交總價(jià)為37.9億元，折合樓面價(jià)19207元/平方米。

　　這一輪集中供地還有一宗意外流拍的地塊，是位于中心區(qū)天河的梅花鋁廠地塊。據(jù)合富研究院分析認(rèn)為，這宗地塊對(duì)標(biāo)的應(yīng)是燕塘地塊，也即天河越秀和樾府項(xiàng)目，但梅花鋁廠地塊雖然與燕塘地塊起拍價(jià)持平，配建要求卻高于后者，達(dá)到22471平方米。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析肖文曉則表示，梅花鋁廠大熱倒灶，多少還是受到了此前一路之隔的燕塘地塊首開(kāi)去化表現(xiàn)的影響，按照5萬(wàn)+/平方米的可售樓板價(jià)計(jì)算，僅僅7-8萬(wàn)/平方米的新房售價(jià)顯然很難滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的考核要求，而價(jià)格低開(kāi)之后流速不達(dá)預(yù)期更讓有意競(jìng)拍的企業(yè)躊躇。

　　四輪集中供地完成后，廣州今年迄今的供地情況也有一個(gè)相對(duì)全面的表現(xiàn)。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年截至目前廣州土地市場(chǎng)成交規(guī)模對(duì)比去年均明顯縮水，共計(jì)成交48宗土地，同比減少38%；宅地成交總建面合計(jì)成交819.5萬(wàn)平方米，同比減少四成；與此同時(shí)，今年廣州集中供地共收金1221.42億元，同比下降31%。

　　實(shí)際上，今年集中供地的地塊質(zhì)素并不差。與去年相比，今年中心六區(qū)地塊成交占比更是明顯大增。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年集中供地成交的48宗宅地中，有28宗來(lái)自中心六區(qū)，占比58%，且天河區(qū)也貢獻(xiàn)出4單成交；反觀去年，越秀、天河均零供應(yīng)，其余的中心四區(qū)宅地合計(jì)成交25宗，占比僅32%。

　　肖文曉針對(duì)第四輪集中供地分析稱，盡管此前“金融16條”以及“三支箭”的出臺(tái)是行業(yè)資金面趨于改善的顯著拐點(diǎn)，但無(wú)論是通過(guò)信貸、債券或者股權(quán)中的哪個(gè)融資渠道，企業(yè)距離真正獲得資金的支持都需要一段時(shí)間，因此也很難在年底這個(gè)關(guān)口傾力而出。

　　融資面支持，是房企感受到暖意的其中一個(gè)方面。更能夠提振房企信心的是，銷售面的轉(zhuǎn)向，這是核心所在。

　　從目前廣州的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，目前廣州成交仍未完全好轉(zhuǎn)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月15日發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，廣州一手成交均價(jià)繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅達(dá)到0.5%。

　　而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從市場(chǎng)一線獲得的情況顯示，廣州樓市目前雖然有部分樓盤(pán)成交上揚(yáng)，但整體上也仍保持不溫不火的狀態(tài)。“保利在荔灣新開(kāi)的和悅濱江賣(mài)得還不錯(cuò)，因?yàn)閮r(jià)格非常筍；但同樣保利的盤(pán)，在黃埔的錦上賣(mài)得就一般，因?yàn)閮r(jià)格定高了，項(xiàng)目相比周邊也沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)。”一位長(zhǎng)期觀察廣州新房的市場(chǎng)人士告訴記者。

　　二手房方面，也有一定的復(fù)蘇跡象。

　　根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年12月第二周，廣州二手住宅共成交349宗，環(huán)比回升20.8%。

　　廣州中原研究發(fā)展部分析稱，進(jìn)入12月后，二手樓市開(kāi)始復(fù)蘇，買(mǎi)家觀望情緒有所放緩。據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，本周二手新增客戶數(shù)量及帶看量環(huán)比凈增近兩成，周度網(wǎng)簽宗數(shù)亦重回300宗以上水平。整體看，目前市場(chǎng)基本面向好，后市或會(huì)延續(xù)目前的成交勢(shì)頭，二手成交將持續(xù)上漲。

　　市場(chǎng)基本面有向好的趨勢(shì)，明年的市場(chǎng)也更值得期待。

　　肖文曉也稱，明年首次集中供地房企的表現(xiàn)會(huì)更加令人期待，政策利好的作用會(huì)在那個(gè)時(shí)候有更完整的體現(xiàn)。

責(zé)任編輯：吳劍

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